案例詳情
項目名稱: 佛山南海萬科廣場
開發商: 萬科企業股份有限公司
案例類別: 城市綜合體
服務內容: 營銷代理

項目基本信息:

項目位于南海區桂城桂瀾路與佛平路交彙,廣佛地鐵1號線南桂路地鐵站B出口處,項目處在的桂城東商圈是商業發展最成熟、居住氛圍最濃厚的區域,整個項目體量爲54萬㎡,其中住宅22萬㎡,公寓3.7萬㎡,自持集中商業5.5萬㎡,地鐵步行街2.2萬㎡,寫字樓約2萬㎡,其中步行街商鋪全部用于銷售。

 

項目需要解決的核心問題:

    1)    一期地鐵步行街:

    ①   遭遇強勢競爭者(南海萬達廣場),主城區居民對萬科商業品牌認可度低;

    ②   因村民返還問題,認籌前不允許任何商業資料出街,推廣受阻;

    ③   1、2、3層同時啓動認籌,多數客戶關注1層小面積鋪位;2、3層鋪位共119個,占比60%以上,去化難度較大。

    2)    二期廣場鋪:

    ①   多項目同時面世,市場下行,價格開始下滑,投資客對價格的預期降低;

    ②   二期商鋪位于住宅底商,客戶對其商業價值較于首期步行街鋪有心理落差。

    3)    余貨促銷期:

    ①   投資市場低迷,客戶投資熱情降低;

    ②   余貨多爲高單價、高總價或者位置較偏的首層鋪位,投資門檻較高;

    ③   余貨階段,開發商可提供的推廣渠道減少。

     

解決問題的核心操作思路:

    針對一期地鐵步行街營銷策略:

    1)    针对竞争对手与项目之间的差异,突出南海萬科廣場独有的商业价值:

    ①   對比地鐵上蓋與非地鐵上蓋的區別,提煉“廣佛在售的地鐵鋪王”的核心價值點,拔高客戶對本項目的預期;

    ②   对比万达模式金街与購物中心之间的人流动线(街、MALL分离),本项目步行街通过下沉式广场和各层的连廊与購物中心互动,可借助購物中心强大的人流带动作用,强化价值。

    2)    万科商业经营管理部拟定租金,设置返租点数,以3、4、5、5、6%递增,保证5年返租收益是可以实现的,从而实现購物中心和步行街的经营效益最大化。

    3)    通過做大1、2、3層商鋪價差、增加餐飲功能和增加天台贈送面積等多種途徑強化二、三層的投資價值,成功把偏好性價比、投資能力相對較低的投資客引導到二、三層。

    針對二期廣場鋪營銷策略:

    4)    不再返租,而是直接銷售,以低實收契合低迷市場需求;

    5)    通过线下引导突出下沉式广场的价值,广场是整个南海萬科廣場的中庭。选取佛山、广州、深圳等成熟下沉式广场案例,引导客户,拔高客户预期。通过售楼部现场包装,提高客户对于广场人气集聚度高的印象,客户可现场实地体验广场休闲、娱乐及其向心功能。

    針對余貨營銷策略:

    6)    分析每個商鋪的特性,重點推售逐個擊破。

    开业前,线下主要以工程款客户回款套现为议价口径,结合購物中心和步行街的招商进度进行线上推广,促进余货去化;

    开业后,结合購物中心开业情况渲染,以及无印良品和优衣库开业节点进行线上推广,线下通过有效的资源整合,以二期商铺收铺为节点,约访旧客,万科同享会转介客户,对余货商铺进行调价去化。

     

項目整體評價:

通过对区域价值的包装,提升项目的区域价值(广佛中心轴上在售的与地铁无缝连接的项目),深化步行街人流动线价值,强化与購物中心的互动关系,成功在竞争激烈的广佛商业市场中突围而出;同时,针对一二期不同的产品特性(地铁步行街商铺和广场商铺),在营销策略上采取一定的调整,满足更大范围客户的需求;结合整个项目的不同节点增加客户拓展的力度,实现项目价值提升、客源保证、策略控制等方面的要求,以满足项目营销战略的达成。

热门关键词:易玩棋牌平台| 易玩棋牌靠谱吗| 易玩棋牌手机游戏官网| 易玩棋牌娱乐网址| 易玩棋牌安卓版下载| 易玩棋牌app| 易玩棋牌游戏下载| 易玩棋牌苹果版下载| 易玩棋牌老版本| 易玩棋牌官网| 易玩棋牌下载| 易玩棋牌官方网站| 易玩棋牌游戏大厅| 易玩棋牌游戏中心| 易玩棋牌游戏大厅下载| 易玩棋牌游戏app下载| 易玩棋牌手机版|